Casa e immobili
Calcolo cedolare secca
Calcola cedolare secca 2025 e 2026, canone netto, saldo e acconto: aliquote 10%, 21% e 26%, quote, periodi e confronto con la rendita catastale.
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Guida pratica
Dai dati al risultato
Canoni, quote e periodi dell’immobile
Prepara contratto, rendita catastale e importi lordi relativi all’anno scelto. Per ogni periodo verifica se stai inserendo un canone annuo, mensile o già riferito ai giorni indicati. Se l’importo rappresenta già la tua quota, usa l’impostazione corrispondente. Per sublocazione o comodato nelle locazioni brevi segui invece il significato degli incassi richiesti dal profilo, senza trasferire automaticamente i criteri del proprietario.
Aliquota e unità nelle locazioni brevi
L’aliquota deve seguire il regime e i requisiti effettivamente verificati. Le locazioni brevi richiedono anche l’individuazione degli appartamenti e della scelta prevista per l’unità agevolata. Il limite di unità coperto cambia tra gli anni disponibili, quindi non riutilizzare uno scenario senza controllare l’anno. Per il canone concordato, la selezione dell’aliquota non sostituisce la verifica dell’accordo e delle condizioni del beneficio.
Canone netto, saldo e acconto sono distinti
Il netto mostrato considera la sola cedolare: manutenzione, spese condominiali o altri costi del proprietario possono ridurre la disponibilità effettiva. Il saldo sottrae ritenute, acconti e crediti verificati; l’acconto storico usa invece il dato della dichiarazione precedente. Confronta quindi ogni risultato con il documento pertinente e considera gli arrotondamenti dichiarativi prima di utilizzarlo per programmare un versamento.
Errori da evitare
- Non applicare due volte la quota al canone già personale.
- Non trattare il netto dopo cedolare come rendimento completo dell’investimento.
- Non usare il saldo stimato al posto del dato dichiarativo richiesto per l’acconto storico.
Confronto con la rendita
Per proprietario e usufruttuario, la base è il maggiore tra canone spettante e rendita non rivalutata × 1,05 × giorni / 365 × quota. I periodi dello stesso immobile con la stessa situazione e aliquota vengono sommati prima del confronto. Non si applicano abbattimenti del 5% o 30% ai canoni in cedolare.
Periodi e importi
2025 e 2026 hanno 365 giorni. Il canone annuo, o mensile × 12, è rapportato ai giorni; il lordo già relativo al periodo non viene riproporzionato. I giorni servono comunque per la rendita. Se il canone è già la tua quota, la percentuale non si applica due volte. Si mantengono frazioni esatte fino al totale del gruppo, poi si arrotonda ai centesimi.
Locazioni brevi
21% per una sola unità scelta e 26% per le altre. Sono ammessi al massimo 4 appartamenti nel 2025 e 2 nel 2026. Per il proprietario conta il periodo di locazione; per sublocatore o comodatario contano gli incassi dell’anno come redditi diversi: inserisci i tuoi importi lordi e quota 100%, senza confronto catastale.
Saldo e acconto
Il saldo matematico sottrae ritenute, acconti e crediti già verificati. L’acconto storico dello stesso anno usa invece LC1 colonna 5 della dichiarazione precedente: sotto 52 € non è dovuto; altrimenti 100%, con riparto 40/60 se raggiunge 257,52 €. Non sostituisce la liquidazione della dichiarazione.
Domande frequenti
La rendita serve anche se conosco il canone?
Sì, per proprietario e usufruttuario verifica il minimo catastale. Inserisci la rendita dell’intera unità, senza rivalutazione; per immobile storico/artistico usa la rendita ridotta del 50% prevista per il quadro RB. Per sublocatore/comodatario breve rendita e giorni vengono ignorati.
I giorni servono anche per il lordo effettivo?
Sì, per confrontare la rendita proporzionata del proprietario con il canone. Il canone già relativo al periodo non viene riproporzionato; i giorni incidono soltanto sulla rendita. Per redditi diversi del sublocatore/comodatario breve non si usano.
Come inserisco l’abitazione principale parzialmente affittata?
Scegli la situazione dedicata. Se la rendita proporzionata è almeno pari al canone del gruppo, quel reddito non entra nella cedolare. La pagina segnala il passaggio alle regole dell’abitazione principale, senza liquidarne l’IRPEF.
Quali spese tolgo dal canone lordo?
Per l’affitto ordinario escludi le spese condominiali e utenze eventualmente comprese. Per le locazioni brevi non sottrarre commissioni o servizi accessori forfettari; escludi solo spese pagate direttamente dall’ospite o riaddebitate in base a costi e consumi effettivi. Non inserire cauzioni restituibili.
Come evito di duplicare giorni e immobili?
Riusa lo stesso nome per l’unità. Aggrega le locazioni contemporanee di stanze e conta i giorni una sola volta. Se cambi aliquota o quota di possesso, crea periodi distinti; il loro totale non può superare 365 giorni.
Tutti i contratti concordati hanno il 10%?
Occorrono accordo, territorio agevolato e attestazione ove richiesta. La conferma è necessaria per il 10%; il solo nome del contratto non basta.
L’acconto è il 100% dell’imposta appena calcolata?
Il metodo storico usa la differenza della dichiarazione precedente, non automaticamente la stima corrente. In assenza di differenza precedente soggetta ad acconto, inserisci 0. Le rate ISA 50/50 e il metodo previsionale non sono trattati.